Wat koop ik waar, voor welke prijs, en hoe financier ik mijn vastgoed? Dit zijn vaak de eerste vragen die mensen stellen. Maar er is nog een cruciale vraag om aan toe te voegen: wanneer verkoop ik?
Waardestijging van vastgoed
Historisch gezien verdubbelen onroerende goederen in waarde elke 30 jaar bij lage inflatie, volgens cijfers van de Nationale Bank. Bij hoge inflatie halveert die periode tot 15 jaar, en in tijden van superinflatie, zoals tussen 1975 en 2000, gebeurt dat zelfs binnen 10 jaar (bron: FOD Economie). Toch verloopt deze waardestijging niet altijd gelijkmatig.
In de eerste tien jaar na aankoop zijn tijdelijke dalingen mogelijk door kosten zoals aankoopbelastingen en inrichting. Daarnaast worden tweedehands panden vaak lager gewaardeerd dan nieuwbouw. De echte meerwaarde ontstaat doorgaans pas na tien jaar, wanneer deze kosten zijn afgeschreven en gecompenseerd.
Meerwaardebelasting
Experts raden af om een gerenoveerd pand tussen de twee en vijf jaar na aankoop te verkopen vanwege de meerwaardebelasting. Binnen twee jaar kan het echter wel zinvol zijn, omdat je dan drie vijfde van de registratiebelasting (12%) kunt terugvorderen.
Verkoop binnen twee jaar alleen als je zeker weet dat je het pand snel kunt renoveren en met winst kunt verkopen. Na vijf jaar vervalt de meerwaardebelasting, maar dat is vaak te kort om je initiële kosten volledig terug te verdienen. Bij nieuwbouw moet je bovendien rekening houden met btw: de verkoopprijs wordt altijd exclusief btw bepaald. Dit betekent dat de betaalde btw eerst moet worden gecompenseerd voordat je winst kunt realiseren.
Afschrijving van kosten
Eigenaars moeten realistisch blijven: binnen de eerste tien jaar na aankoop kun je doorgaans geen volledige kostenrecuperatie verwachten, zeker niet bij nieuwbouw. Experts raden aan om acht tot twaalf jaar te wachten voordat een pand opnieuw op de markt wordt gebracht. Bij nieuwbouw kan dit oplopen tot vijftien jaar vanwege de 21% btw.
Rente en timing
Ook andere factoren spelen een rol, zoals de rente en het economisch klimaat. Van Wezmael benadrukt: “Probeer in de luxepositie te zitten waarin je kunt verkopen, maar niet moet verkopen. Bij hoge rentes wachten kopers af, wat zorgt voor meer prijsdruk. Kun je drie tot vijf jaar wachten, doe dat dan. Voor mensen die onder druk moeten verkopen zal de uiteindelijke verkoopprijs of biedprijs altijd lager zijn.
De prijszetting is eveneens cruciaal. Als je vraagprijs te laag is, dan heb je geld verloren. Vraag je te veel, dan zal niemand je zoekertje aanklikken en dan verlies je tijd.
De beste verkoopmomenten
Voor residentieel vastgoed is maart tot half juni statistisch de beste periode om te verkopen. Ook oktober en november kunnen goede maanden zijn.
Bedenk zeker dat de meeste investeerders kopen voor de zeer lange termijn, voor hun kinderen of kleinkinderen. Je kent vast wel iemand die een oud appartement heeft geërfd dat zijn grootvader ooit heeft gekocht voor 150.000 Bfr. (= 3.750 euro).