Voor Belgen is de Duitse huizenmarkt om de vingers bij af te likken. Zo stijgen de prijzen er over een langere periode gezien gestaag en er is geen eindeloos publiek debat dat de sector in roerig vaarwater houdt.
Belangrijk voor de portemonnee is dat de Duitse hypotheekrente duidelijk naar beneden is gegaan, in navolging van de kapitaalmarktrente. Waar een huizenkoper in Nederland nog rekening moet houden met een tienjaarsrente van op zijn best 4 %, is een Duitser doorgaans niet meer dan 3 % kwijt.
Concurrentieprobleem
Voor de verschillen in huizenprijzentrends en politiek geharrewar zijn simpele verklaringen te geven. Bijvoorbeeld dat Duitsland geen hypotheekrenteaftrek kent. Maar waarom een Nederlander bij zijn Nederlandse bank 1 procentpunt of meer aan rente kwijt is, is minder eenvoudig uit te leggen.
Een veelgehoorde verklaring is dat er in Nederland minder concurrentie is door de marktdominantie van de drie grote aanbieders, ABN Amro, ING en Rabobank. De Delftse hoogleraar Peter Boelhouwer, specialist in volkshuisvesting en woningmarkt, is een pleitbezorger van dit standpunt. “Er is een concurrentieprobleem”, zegt hij, onder verwijzing naar onder meer het afhaken van buitenlandse ‘prijsvechters’ als Paribas en RBS. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) kwam in april in een update van een rapport uit 2011 van voorganger NMa over de hypotheekmarkt tot een vergelijkbare conclusie. Volgens de toezichthouder zijn er geen aanwijzingen dat de drie grote banken samenspannen of de markt ‘impliciet’ manipuleren, maar de instelling constateert wel dat ‘de samenhang tussen de concentratiegraad en de marges sterker is geworden’.
‘Heel open’
Maar volgens Rabobank, de grootste marktspeler in Nederland met een aandeel van 28 % in 2012, is het juist de Duitse markt waar weinig concurrentie is. Met de gebruikelijke weg via tussenpersonen als De Hypotheker en de vele vergelijkingssites is de Nederlandse markt onmiskenbaar ‘heel open’, zegt woningmarktspecialist Paul de Vries. “De Duitser stapt naar het kantoor van de regionale bank waar hij altijd zijn zaken laat regelen.”
Bouwfonds-directeur Han Joosten, die in Berlijn een vestiging van de Nederlandse projectontwikkelaar opzet, heeft echter de indruk dat Duitsers wel degelijk shoppen. “De grote
concurrentie tussen de banken biedt voor klanten de mogelijkheid om aantrekkelijke opties te vinden. De banken voeren marketingcampagnes om klanten voor zich te winnen en passen ook tijdelijk rentekortingacties toe.”
Conservatieve voorwaarden
Volgens Rabobank-medewerker De Vries verklaren niet de marktconcentratie of de doorzichtigheid het renteverschil, maar de conservatieve voorwaarden van de Duitse banken en de dure financiering van de Nederlandse banken. Duitse banken financieren doorgaans hooguit 80 % van de waarde van een huis, waardoor het risico geringer is. In Nederland is daarentegen een lening tot 105 % nog gewoon. De Duitse aanpak betekent dat starters het moeilijk hebben, maar kopers met eigen geld profiteren volop van de lage rentevoet.
Nederlandse banken moeten ook een hogere rente berekenen omdat zij minder dan de Duitse branchegenoten over de spaarvermogens van hun klanten kunnen beschikken, zegt De Vries. In Nederland zit immers veel spaargeld vast in de pensioenfondsen. De banken moeten geld lenen bij beleggers om het te kunnen doorsluizen naar huizenkopers. “Duitse banken gebruiken het geld van hun spaarders. Dat is goedkoper.”
- Wenst u meer informatie over Duits vastgoed? Lees meer…
- Interesse in een belegging in Duitsland? Lees meer…