Investeren in vastgoed is een uitstekende manier om belastingen te besparen. Zo betaal je dankzij de woonbonus minder belastingen bij de aankoop van je eerste woning. Wie daarnaast wil investeren in een tweede verblijf, kan aan langetermijnsparen doen.
De kosten die je bij een vastgoedinvestering fiscaal kan aftrekken, zitten vervat in de zogenaamde ‘fiscale korf’. Die is wel begrensd.
Wie na 1 januari 2015 een lening is aangegaan voor zijn eerste eigen woning (de ‘enige eigen woning’), kan elk jaar maximaal 1.520 euro per persoon in mindering brengen. Dat bedrag omvat zowel de kapitaalsaflossingen als de interesten. Voor die 1.520 euro geldt een belastingvermindering van 40 %, ofwel maximaal 608 euro.
Wie voor 1 januari 2015 een lening is aangegaan voor zijn eerste eigen woning, kan jaarlijks maximaal 2.280 euro per persoon aftrekken. Opnieuw geldt een belastingvermindering van 40 %, ofwel maximaal 912 euro. Het systeem is een Vlaamse bevoegdheid en is veel beter bekend als de woonbonus.
Vanwaar het verschil tussen 1.520 en 2.280 euro? Wegens de besparingen ging de Vlaamse regering op zoek naar extra geld, en dat is onder meer gevonden bij de woonbonus. De eerste 10 jaar van de looptijd kan je wel 760 euro extra in mindering brengen.
Investeren in een tweede verblijf
Om maximaal fiscaal te optimaliseren, zorg je er best voor dat je fiscale korf vol zit. Wie de woonbonus niet ten volle benut (bijvoorbeeld omdat hij geen lening heeft of het geleende bedrag niet hoog genoeg is), kan aan langetermijn- of bouwsparen doen. Dat systeem is een federale bevoegdheid.
Het houdt in dat je ook de kosten van een lening voor een tweede woning, bijvoorbeeld een tweede verblijf aan zee of een beleggingsappartement, fiscaal kan aftrekken. Wie een lening is aangegaan voor een tweede verblijf, kan elk jaar maximaal 2.260 euro per persoon in mindering brengen. Daarvoor geldt een belastingvermindering van 30 %, ofwel maximaal 678 euro.
Let wel: het gaat hier om de kapitaalsaflossingen. De interesten trek je af van je onroerend inkomen, ofwel het kadastraal inkomen ofwel je werkelijke huurinkomsten als je je tweede verblijf ook verhuurt. Voor de volledigheid: als je de woonbonus helemaal benut en je fiscale korf dus vol is, kan je niet aan langetermijnsparen doen.
Belastingverhoging vermijden
Het concrete gevolg van het systeem is dat je, nadat je je lening volledig hebt terugbetaald, plots veel meer belastingen moet betalen. Dat kun je vermijden door opnieuw een vastgoedinvestering aan te gaan. Veel vijftigers met een eigen woning investeren bijvoorbeeld in een tweede verblijf in het buitenland of beleggingsvastgoed voor de (klein)kinderen.
Een concreet voorbeeld: Willem en Nancy betalen op 31 december 2016 de laatste schijf van hun lening van 250.000 euro voor hun eerste woning. Die liep 20 jaar met een rentevoet van 5 %. Jaarlijks betaalden ze dus 13.125 euro. Daarvoor genoten ze een belastingvermindering van 1.824 euro (2 x de volledige Vlaamse woonbonus).
Vanaf 1 januari 2017 betalen Willem en Nancy dus jaarlijks 1.824 euro belastingen meer! Om dat te vermijden, gaan ze een nieuwe vastgoedinvestering aan. Ze besluiten om een woning te kopen voor de kleinkinderen (met een kadastraal inkomen van 750 euro).
Daarvoor gaan ze een lening aan van 150.000 euro. Ze loopt 15 jaar met een rentevoet van 2 %. Jaarlijks betalen Willem en Nancy dus 10.200 euro terug. Zo genieten ze een belastingvermindering van 1.356 euro (2 x het maximale bedrag voor langetermijnsparen). Het kadastraal inkomen zakt van 750 euro naar 550 euro (750 euro – 200 euro interesten).
Tot slot: de fiscale korf geldt enkel voor de woningfiscaliteit, maar je kunt er ook op een andere manier van profiteren. De premies die je betaalt voor een tak 21-levensverzekering, zijn namelijk ook fiscaal aftrekbaar. Ook die vallen namelijk onder het stelsel van langetermijnsparen.
Samengevat:
- Dankzij de woonbonus en het systeem van langetermijnsparen bespaar je belastingen door te investeren in vastgoed
- Als je fiscale korf niet volledig gevuld is, kun je extra belastingen besparen door nieuwe investeringen aan te gaan
- Je kan je fiscale korf ook vullen door een tak 21-levensverzekering te nemen
Gerelateerde berichten:
Benieuwd hoe je op vastgoed wordt belast? Lees het hier!
Wil je weten waar je kan lenen om te investeren in vastgoed? Ontdek het hier!
Mikaele Falzone