Door de lage rente op spaarboekjes is vastgoed als investeringsproduct aan een stevige opmars bezig, ook bij de kleine belegger. Maar net daar schuilt ook het addertje: veel mensen zetten hun eerste stappen op de vastgoedinvesteringsmarkt en zijn zich niet bewust van de risico’s. Net als in veel andere sectoren spelen marketeers een grote rol, en dus bent u maar beter op uw hoede.

De Belg heeft een baksteen in de maag. Het gezegde is zo oud als de straat, maar vandaag opnieuw actueler dan ooit. De populariteit van vastgoed scheert hoge toppen gezien de historisch lage spaarrente, want beleggers zijn wanhopig op zoek naar alternatieven. Naast klassiek vastgoed zijn vooral alternatieve vormen van exploitatievastgoed populair: parkings, serviceflats, vakantieparken en – vooral – hotelkamers. Maar waar een markt is, zijn marketeers. En waar marketeers zijn, zijn schimmige marketeers. Die deinzen er, om het met een boutade te zeggen, niet voor terug om een emmer modder te verkopen als een klomp goud. Net als bij andere beleggingen is waakzaamheid geboden op de vastgoedmarkt, misschien zelfs meer dan ooit.

Het probleem? Hun beloftes

Een eerste valkuil voor relatief onervaren vastgoedbeleggers zijn de hoge rendementsbeloftes. Slaat u de advertenties er eens op na: hoeveel keer komt u slagzinnen als ‘7 % gegarandeerd’ en ‘direct rendement verzekerd’ tegen? Aantrekkelijk mooi, maar zelden correct. Residentieel beleggingsvastgoed kent wereldwijd een gemiddeld huurrendement van 2 tot 4 %. In tegenstelling tot wat u misschien vermoedt, geldt hoe beter de locatie, hoe lager het rendement. De meerwaardes op de absolute topliggigen zijn namelijk iets hoger, en dat moet ergens gecompenseerd worden.

De vraag luidt dus: waarom beloven sommige advertenties een hoger rendement? En: waarom verschilt het rendement van gelijkaardig vastgoed van aanbieder tot aanbieder? Het antwoord is drieledig. Ten eerste verbergen mooie beloftes vaak onderliggende gebreken. In de jaren negentig waren misbruiken schering en inslag, vooral op de Amerikaanse vastgoedmarkt. De overheid besliste daarop om rendementsbeloftes van vastgoedbedrijven en makelaars te verbieden. Met andere woorden: wie beloftes maakt, is strafbaar.

Ten tweede hangt een beloofd hoger huurrendement vaak samen met een minder goede locatie. De meeropbrengst compenseert in dat geval de toekomstige waardeschommeling, en dus geniet u vooral van inkomsten op korte termijn. Tot slot koppelen marketeers een hoger rendement dikwijls aan ouder vastgoed. Dat heeft op korte termijn renovatiekosten nodig en dus maskeren de opbrengsten het latere lage rendement. De gouden tip? Laat eventuele rendementsbeloftes neerschrijven in uw aankoopbelofte en notariële akte. Verricht ook een diepgaand achtergrondonderzoek naar de aanbieder, want wie zegt dat die binnen een paar jaar nog bestaat om uw rendement uit te keren?

Uitbating? Graag ook op lange termijn

Een tweede vaak voorkomend probleem bij exploitatievastgoed is de zogenaamde ‘continuïteit van uitbating’. Om op lange termijn rendement op te bouwen, moet uw parkeerplaats, assistentiewoning, vakantiesuite of hotelkamer natuurlijk operationeel blijven. Een serviceresidentie, hotel, parking en vakantiepark wordt dan ook meestal als een geheel uitgebaat. Het systeem is fair, maar houdt ook een risico in: wat als een unit plots niet meer aan de uitbatingsvoorwaarden voldoet? Zo is een hotel in Parijs zijn uitbatingsvergunning kwijtgeraakt omdat drie van de 95 kamers niet meer voldeden aan de wettelijke voorschriften. Het gevolg: 92 kamers draaien met verlies. Een bevreemdend zijeffect is dat weinig contracten daarvoor een oplossing bieden, want de eigendomswet is in de meeste Europese landen erg beschermend.

Gelukkig voor vastgoedinvesteerders bestaat een creatieve oplossing: erfpacht. Een grondeigenaar kan een aantal spelregels in de verkoopakte opnemen die voor alle eigenaars van het gebouw afdwingbaar zijn, en dus is is de uitbating op lange termijn verzekerd. Vastgoedontwikkelaars in het Verenigd Koninkrijk, bijvoorbeeld het Londense Guest Invest, maken dan weer gebruik van de ‘leasehold’-constructie, die erg vergelijkbaar is met erfpacht. Concreet houdt het systeem in dat u als eigenaar van een serviceflat, parkeerplaats of hotelkamer niet zomaar kunt doen wat u wilt, bijvoorbeeld met het interieur. Let er dus zeker op bij een volgende aankoop. Een verwittigd vastgoedinvesteerders is er twee waard.