Wie gaat investeren in vastgoed en een goede zaak hoopt te doen, kan proberen om het vastgoed zo ver mogelijk onder de marktwaarde aan te kopen. Een koper en verkoper die elkaar kennen, kunnen bijvoorbeeld een vriendenprijsje afspreken. Toch denkt u best twee keer na, want de fiscus loert over uw schouder.
Het grote risico van een prijs die ver onder de normale marktwaarde ligt, is dat de ontvanger van de registratierechten achteraf moeilijk gaat doen. In het slechtste geval betaalt u niet alleen bijkomende registratierechten om het verschil goed te maken, maar ook een stevige boete. Dat u niets in het zwart heeft betaald, speelt geen enkele rol.
Een concreet voorbeeld: Voor uw tweede verblijf aan zee heeft u 150.000 euro betaald. De fiscus schat de marktwaarde echter op 300.000 euro. U betaalt dus bijkomende registratierechten op 150.000 euro: 10 % in Vlaanderen en 12,5 % in Wallonië en Brussel. Daarbovenop betaalt u nog eens een stevige boete, die afhangt van een progressief barema.
De oplossing
Er bestaat een oplossing om bij een bij een prijs ver onder de marktwaarde problemen met de fiscus te vermijden, al blijft het geen aanrader: de verklaring ‘pro fisco‘. Die houdt in dat u in de notariële akte van uw aankoop een bedrag laat opnemen dat hoger ligt dan de prijs die u in werkelijkheid betaalt. U betaalt op dat hogere bedrag de registratierechten, zodat de fiscus niets tekortkomt. Maar u spaart wel het verschil tussen de vermelde en de werkelijke prijs uit.
Natuurlijk hoeft u zich niet altijd zorgen te maken. Bij een ‘normaal koopje’, waarbij het verschil tussen de marktwaarde en de aankoopprijs relatief beperkt is, en lanceervoorwaarden is er voor investeerders geen vuiltje aan de lucht. De fiscus heeft met zulke gevallen geen problemen.
Bron: Moneytalk
Mikaele Falzone